RECURSO EXTRAORDINARIO. CONCURSO PREVENTIVO. VENTA A PRECIO VIL. EJECUCION HIPOTECARIA. VALORACION ECONOMICA DEL INMUEBLE .

 

Fojas: 267

En Mendoza, a dieciséis días del mes de octubre del año dos mil ocho, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N° 90.175, caratulada: LOS CHACAYES S.A. EN J: 37.231/6.611 BCO. DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIPOT. S/ INC..

Conforme lo decretado a fs. 263 se deja constancia del orden de estudio efectua-do en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE; segundo: DR. CAR-LOS BÖHM y tercero: DR. PEDRO LLORENTE.

ANTECEDENTES:

A fs. 31/46 vta. la sociedad LOS CHACAYES S.A., adquirente en subasta, plan-tea recurso de inconstitucionalidad en contra de la resolución dictada a fs. 1056/1071 vta. de los autos n° 37.231/6.611, caratulados BANCO DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIP. por la Quinta Cámara de Apelaciones de la Primera Cir-cunscripción Judicial.

A fs. 64 se admite, formalmente, el recurso interpuesto. A fs. 86/115 vta. contes-ta la Síndica designada en la quiebra de Gabriel Cánovas, quien solicita el rechazo del recurso con costas. A fs. 126/132 contesta Gabriel Cánovas por derecho propio, y a fs. 155/162 contesta Manuel Cánovas, ambos solicitan el rechazo del recurso. A fs. 171/174 contesta la martillera que realizó la subasta. A fs. 221/225 vta. contesta la Síndica desig-nada en la quiebra de Manuel Cánovas. A fs. 226/237 contesta César Alfredo Catena, por apoderado, subrogado en los derechos del Banco Galicia y Bs. As., quien también solicita el rechazo del recurso con costas.

A fs. 247/248 corre agregado el dictamen del Procurador General, quien por las razones que expone, aconseja el rechazo del recurso interpuesto.

A fs. 262 se llama al acuerdo para sentencia y a fs. 263 se deja constancia del orden de estudio en la causa por parte de los señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provin-cia, esta Sala se plantea las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto?

SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTIÓN: Costas.

A LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:

I. RELACIÓN SUCINTA DE LAS CUESTIONES PLANTEADAS.-

Entre los hechos relevantes y que interesan para la resolución del recurso inter-puesto, se destacan los siguientes:

El Banco de Galicia y Bs. As. Inicia ejecución hipotecaria en contra de Gabriel Cánovas e Hs. SACIA en setiembre de 1997 ante el Décimo Primer Juzgado en lo Civil. Allí obtuvo la subasta del inmueble hipotecado en abril del año 2000.

A fs. 326 ofrece a embargo un inmueble de propiedad de los codemandados Sres. Gabriel Cánovas y Manuel Cánovas, ubicado en el departamento de Tunuyán, de-nominado "Estancia Los Chacayes" con una superficie según título de 4.891 hectáreas 3.750 m2.

En agosto del 2000 se resuelve la quiebra de Gabriel Cánovas e hijos SACIA y el proceso continúa en sede civil contra los codemandados.

A fs. 404/405 la Martillera designada acompaña proyecto de edicto de remate del 50% del inmueble ubicado en Tunuyán, el cual es puesto a disposición de las partes y, posteriormente fue así publicado. A fs. 412/414 la misma martillera realiza una ins-pección ocular en el inmueble de la que se deja constancia en el expediente. Asimismo, a fs. 420/424 se agregan planos del inmueble y otra versión de los edictos.

A fs. 431/433 vta. los demandados Manuel y Gabriel Cánovas plantean incidente de nulidad de los edictos de remate publicados, por cuanto - señalan- omiten descripcio-nes fundamentales del inmueble que hacen a su real valorización. Solicitan también la suspensión de la subasta a realizarse el día siguiente. Señalan que en los edictos se de-nuncian 20 hectáreas de manzanas cultivadas, cuando en realidad la superficie es de 42 hectáreas. Lo mismo respecto a los nogales, consignándose 16 has. cultivadas en vez de 20. Agregan que los edictos se refieren vagamente a rosa mosqueta, cuando son 30 has. cultivadas. El edicto no menciona las cinco vertientes de agua que nacen al pie de la montaña, de acceso fácil y cuatro vertientes más de acceso a caballo. Con ello, la super-ficie que alcanza para regar es de 600 has. y no de 52. Manifiestan también que el edicto no menciona las 600 has. de tierras cultivables.

El juez de primera instancia no hace lugar al pedido de suspensión de subasta y del incidente de nulidad corre traslado a la contraria.

El mismo día de la subasta, esto es el 14/02/2001, los demandados acompañan documentación que acredita que se ha presentado ese mismo día la quiebra a pedido de los propios demandados.

El juez dispone que el acto de subasta se lleve a cabo a la hora indicada y que continúe el proceso hasta tanto se denuncie formalmente la apertura de la quiebra de los demandados o se reciba comunicación del juez competente a tal efecto. Entre los consi-derandos señala el juez que "no puede ignorar que la presente se trata de una ejecución hipotecaria la que, inclusive en estado de quiebra tendría su ejecución especial".

A fs. 440, el 14/02/2001 se lleva a cabo la subasta con una base del cincuenta por ciento del setenta del avalúo fiscal, es decir la suma de $ 16.199,05, siendo adjudi-cado a un comprador en comisión por la suma de $ 100.100.

A fs. 454/455 vta. los demandados plantean incidente de nulidad de la subasta realizada en razón del precio vil que allí se ha obtenido. Señalan que el precio ofrecido no cubre ni el 10% del valor del porcentaje de venta del inmueble. Los oferentes realiza-ron sus ofertas de acuerdo a los errores publicados en los edictos. Ofrecen pruebas.

A fs. 473 se admite la prueba ofrecida en el incidente de nulidad por defectos en la publicación edictal.

A fs. 517 el juez concursal comunica que los señores Gabriel y Manuel Cánovas se encuentran en concurso preventivo desde el 14 de septiembre de 2001 y solicita la remisión del expediente.

A fs. 523/528 la Síndico designada en el concurso señala que el actor de la eje-cución hipotecaria, el Banco de Galicia y Bs. As., ya ha optado por la verificación de su crédito en el proceso concursal, en el carácter de quirografario, por lo que carece de inte-rés jurídico en el proceso y en las resultas del remate. Tratándose ahora de un acreedor quirografario que concurre con el resto a prorrata, sus intereses se encuentran amparados por la sindicatura. Solicita además, se deje sin efecto la subasta por tratarse de un acto que perjudica enormemente a la masa acreedora (ya que se trata del inmueble principal del patrimonio del concursado). El remate se produce en forma posterior a la presenta-ción en quiebra del deudor, situación que estuvo en conocimiento del Tribunal. Atento el carácter retroactivo de la declaración de quiebra, el acto estaría viciado de nulidad absoluta. Respecto al tercero adquirente en remate, el era conciente de la situación en la cual se realizaba el mismo.

A fs. 537/539 el juez del concurso rechaza los incidentes de nulidad planteados por los demandados. Respecto al incidente en contra de la publicación de edictos, señala que el mismo fue deducido en forma extemporánea, por cuanto el proyecto de edicto fue agregado al expediente y se publicó su incorporación. Rechaza también la nulidad impe-trada de la venta en pública subasta. El hecho de que el monto obtenido en la subasta sea reducido, no es admitido como causal de nulidad ya que es natural que el precio sea in-ferior al que pudiera obtenerse en una venta privada. Por ello, dispone la aprobación de la subasta.

Dicha sentencia es apelada por los demandados y por la Síndico del concurso.

A fs. 664/667 obra el dictamen de la Sra. Fiscal de Cámaras quien aconseja hacer lugar a los recursos de apelación planteados por los demandados y la sindicatura, considerando que los edictos publicados adolecen de graves irregularidades y que el precio obtenido en la subasta puede ser calificado de vil. Señala que la causa debe en-caminarse y resolverse a la luz de los principios que rigen el derecho concursal, confor-me a los cuales los principios de seguridad jurídica y buena fe de terceros a los que alude el juez de primera instancia, no revisten entidad suficiente como para sostener una decisión que causa perjuicios a la masa de acreedores y a los propios fallidos. Respecto al incidente por precio vil señala que el mismo nunca fue sustanciado. Además, cons-tituye prueba suficiente el informe general presentado por la sindicatura, en el que ha tasado el 50% del inmueble subastado en la suma de $ 1.800.000. Un precio que es die-ciocho veces menor a la tasación efectuada por un órgano auxiliar de la justicia merece el calificativo de irrisorio.

A fs. 678 la Quinta Cámara de Apelaciones, teniendo en cuenta las constancias de la causa y la activa participación que tomó en el caso la Sra. Fiscal de Cámaras, deci-de, como medida de mejor proveer, rendir e incorporar la prueba ofrecida en el incidente de fs. 455, consistente en una pericia técnica a realizarse por un martillero, a la que el Tribunal agrega la participación de un ingeniero agrónomo.

A fs. 753/754, la Síndico designada denuncia como hecho nuevo, la firma de dos boletos de compraventa efectuados el 03/05/2005 sobre dos partes indivisas del bien inmueble, representativas del 12,50% del bien indiviso cada una. Por cada parte que representa el 12,50% del inmueble, los compradores han pagado la suma de $ 251.000, lo que hace un total de $ 503.000 por los dos boletos. Según estos valores (que señala reflejan un precio disminuido), el 50% del inmueble valdría aproximadamente $ 1.000.000, es decir, una cifra diez veces superior a la pagada en remate.

A fs. 852/853 la Martillera sorteada presenta la pericia encomendada. Luego de describir el inmueble y distinguir los distintos sectores dentro del mismo, señala que la tasación oscila entre los $ 7.600.000 y $ 7.900.000.

A fs. 941/942 vta. presenta pericia la Ingeniera Agrónoma designada, quien lue-go de un análisis del inmueble, considera como valor probable de realización del mismo, la suma de $ 7.200.000.

A fs. 952/958 vta. presenta su informe el perito Ingeniero Agrónomo designado a pedido del adquirente en subasta. Manifiesta que el total del valor del inmueble as-ciende a $ 937.692,80.

A fs. 1056/1071 vta. la Quinta Cámara de Apelaciones dicta sentencia en la que hace lugar a los recursos de apelación interpuestos por los demandados y por la Síndico y, en consecuencia, hace lugar al incidente de nulidad de remate, declarando la nulidad de la subasta efectuada con fecha 14/02/2001 por la causa de precio vil resultante en dicho acto.

Entre los fundamentos de la Cámara se destacan los siguientes:

1.- Es claro que no resultaba procedente que utilizando la misma ocasión de aná-lisis de las cuestiones propuestas en el incidente de nulidad de edictos, el Sr. Juez se expidiera respecto del restante y distinto planteo de la denuncia de nulidad por precio vil, de la subasta, máxime que el mismo posee entidad propia, y que a los efectos co-rrespondientes se habían ofrecido pruebas específicas.

2.- El juez de la causa entendió, equivocadamente, que no existiendo nulidades en los edictos no podía hablarse de precio vil en la subasta, recurriendo para ello sólo a la comparación del precio obtenido en el remate con el avalúo inmobiliario, cuando co-mo bien ha sido destacado oportunamente por la Sra. Síndico, se encontraban a disposi-ción del juzgador las referencias concretas sobre el valor del inmueble contenidos en el informe general de la sindicatura en los autos n° 35.337, "GABRIEL CÁNOVAS, P/ QUIEBRAS" (fs. 569) y también en los autos n° 34.705 "MANUEL, CÁNOVAS P/ CONV. CON. PREV." (fs. 604).

3.- La sindicatura se encuentra legitimada para intervenir en todo tipo de cues-tiones en las que se encuentre comprometido de alguna manera el interés patrimonial de los deudores en su calidad de concursados o fallidos, a través de todos los procesos con significación económica y patrimonial, en cumplimiento de su deber de actuación en cuanto a la defensa de los intereses de los acreedores.

4.- El reconocimiento del precio vil en la subasta impone la declaración de su nulidad y por supuesto igualmente de la decisión de aprobación de la misma dispuesta también en el pronunciamiento de fs. 537/539, sobretodo teniendo en cuenta que según lo ya expresado y que aquí se reitera, formaba parte en las constancias de los autos ele-mentos tan relevantes referidos al valor del bien, en el informe general de la sindicatura, de cuya compulsa disponía el juzgador y que se encuentra agregado en los autos n° 35.337 (fs. 569) y también en los autos n° 34.705 (fs. 604), sin olvidar además la impor-tancia de lo que surge del acta de fs. 497/498 a través de la actuación del Sr. Oficial de Justicia en cuanto a las características valiosas del inmueble, y del informe de fs. 427/430, que también son especialmente señalados en el dictamen a fs. 666, en todos los cuales se aportan los elementos adecuados para que su consideración mínima hubiera permitido al juzgador advertir la necesidad de por lo menos sustanciar el incidente de nulidad de la subasta por precio vil, y no considerar este planteamiento simplemente como una cuestión derivada del planteo de la nulidad de edictos, y haber omitido injusti-ficadamente todo tratamiento procesal de la cuestión, como con toda precisión se alude a fs. 666 in fine y vta. en el dictamen de la Sra. Fiscal de Cámaras.

5.- Cabe tener presente para la determinación de la existencia o no de precio vil de la subasta, las siguientes pruebas rendidas en la alzada:

a) A fs. 753/754 vta. la Sra. síndico trae al proceso nuevos hechos y pruebas co-rrespondientes a operaciones de compraventa de dos partes indivisas del inmueble, se-gún boletos de fecha 03 de mayo de 2005, referidas a la transferencia del 12,50 % del inmueble cada una, conformando ambas operaciones un 25 % del condominio, habién-dose abonado U$S 75.000 por cada uno de dichos porcentajes del 12,50 %, con inde-pendencia de los gastos de la operación y de las deudas que importan los conceptos que allí se detallan y que también asume el comprador y que ascenderían $ 32.500 por cada boleto. Los valores transformados en pesos significan que esta venta del 50 % indiviso representa un valor aproximado de $ 1.006.000, que debe ser considerados teniendo en cuenta que evidentemente alguna relevancia debe acordarse a la circunstancia de la liti-giosidad que afecta el otro 50 % del inmueble y que es el que constituye el objeto de la litis de autos.

b) A fs.773 se argumenta que los campos comenzaron a subir su precio a partir de mediados de 2002 y aumentaron más del 100 % desde entonces.

c) También se dice a fs. 774 que habría que depreciar los precios actuales conve-nidos en los contratos aportados respecto de los obtenidos al tiempo de la subasta.

6.- Respecto a la prueba rendida por orden del Tribunal de alzada, se otorgaron a las partes amplias posibilidades de participación en la realización de las pericias enco-mendadas a la perito agrónoma designada, de modo tal que cabe entonces señalar que la efectivización de las medidas dispuestas a fs.678 fueron en definitiva concretadas con la concurrencia de las partes que así lo estimaron oportuno, para ejercer adecuadamente las posibilidades de defensas de sus respectivos intereses a través de las características de las medidas que se ejecutaron, en las que incluso se garantizó la concurrencia de las au-toridades de la sociedad adquirente en la subasta y de su propio perito de parte.

7.- Se destaca que a fs. 853 la Martillera Viviana Celina Venardini, en su calidad de perito martillera designada en los autos, da cuenta de su gestión señalando que el inmueble se encuentra ubicado sobre la ruta provincial n° 94, con frente de 4,8 kms. sobre la misma y una distancia de 34 kms. de la Ciudad de Tunuyán. Señala que existen 500 hectáreas de superficie cultivable en las cuales hay 62 hectáreas de manzanos y 30 de nogales. En esta superficie indica la perito que se pueden desarrollar tanto cultivos agrícolas de verano como de invierno, y también áreas de invernada para ganadería. En un segundo sector ubican 3.000 hectáreas en la zona de montaña, donde crecen pasturas naturales y con aguadas propias. En un tercer sector se encuentran 1500 hectáreas en áreas de planicies con pendientes aptas para la cría de ganado o pastoreo. También se refiere la perito a los derechos de riego para 51 hectáreas y a las aguas propias que posee el inmueble provenientes de distintas vertientes que se encuentran ubicadas en distintas partes de la propiedad. El aspecto relacionado con las aguas del inmueble y sus respecti-vos caudales se encuentra consignado a fs. 867 y en cuanto a la clasificación de las tie-rras a fs. 868 se indica la característica del aprovechamiento integral que ofrecen las mismas.

8.- Las características relevantes del inmueble, tales como su ubicación territo-rial, que ya fueran destacadas en el informe de la perito martillera, son reiterados y am-pliados en el dictamen que rinde la Sra. perito ingeniera agrónoma, que se incorpora a fs. 941/942 vta. (ver en este aspecto punto II a): el inmueble está a 12 kms. del corredor productivo que va a Tupungato y a 37 de la Ciudad de Tunuyán; posee energía eléctrica con red de alta tensión que pasa por frente a la propiedad y se encuentra a 1.000 mts. del "Manzano Histórico" que cuenta con escuela, centro asistencial y puesto policial. Esta profesional explica que para la determinación del valor comercial del inmueble se aplicó el método directo, sintético o comparativo que responde directamente a los valores de mercado, destacando que a tales efectos se tuvieron presentes las potencialidades pro-ductivas del inmueble, la buena calidad de su tierra, la ausencia de plagas, la disponibi-lidad de agua y su aprovechamiento irrestricto sin costo. El valor del inmueble estimado por la Sra. perito ingeniero agrónoma asciende a $ 7.200.000.-

9.- Cabe señalar que de el informe del profesional designado por su parte, inge-niero agrónomo Mario A. Day a fs. 952/958 vta., el precio del inmueble se estima en $ 937.692,80, en base a los elementos que como resumen de precios se consignan a fs. 958 y vta., dentro de los cuales se observa que no se encuentran referenciados los aspec-tos que la Sra. perito ingeniera agrónoma detallara en su dictamen de fs. 941, que son esencialmente los que aparecen como relevantes para una adecuada estimación de valo-res, en especial los que se relacionan con las características de ubicación del inmueble, sus proximidades al "Manzano Histórico" y a la Ciudad de Tunuyán, las vías que permi-ten acceder al mismo con facilidad, la calidad del suelo, el caudal de aguas y diversas vertientes de que dispone la propiedad, la característica de potabilización del agua y también lo referente a la amplia posibilidad de uso y explotaciones y hasta de plantación de viñedos varietales, que señala la perita ingeniera agrónoma en su informe.

10.- Frente a esta especificaciones del dictamen para el que fuera designada la ingeniera agrónoma Arnal, cabe destacar que los ítems que se refieren en el resumen de precios dado por el ingeniero agrónomo Mario Day en asistencia de "Los Chacayes S.A.", resulta limitado de alguna manera, dado que se refiere fundamentalmente a con-diciones de inadecuado mantenimiento que se registra en el estado de los inmuebles, pero se advierte que de todas formas no se incursiona en este informe en los aspectos de verdadera relevancia para la estimación del valor de la propiedad que fueran señalados en el ya referido dictamen de la perito designada por el Tribunal para tal menester.

11.- Por lo demás, se puede apreciar que el mismo ingeniero Day destaca la exis-tencia de una fracción de 50 hectáreas, reconociéndoles un valor turístico actual por su cercanía al "Manzano Histórico", y hasta considerando la proyección de loteos en el lugar.-

12.- Aún aceptando que pudieran existir algunas naturales variantes en los valo-res que se tratan en las cuestiones planteadas, considerando las distintas épocas, esto es la de la subasta, frente a la de las periciales producidas en la causa, entre otras cosas originadas en las alteraciones no sólo del signo monetario, sino por los cambios que durante el tiempo intermedio entre ambas fechas pueden haber incidido en los valores, cabe llegar a la conclusión que de acuerdo con las circunstancias y análisis efectuados, y aún introduciendo en las valuaciones estimadas por las peritos, no sólo la reducción co-rrespondiente al 50 % de la propiedad que fue el objeto de la subasta, sino también ad-mitiendo por vía de hipótesis otras significativas reducciones en los valores estimados, la conclusión que se impone es la de que de cualquier forma en que se interpreten estas circunstancias, el precio obtenido en el remate debe ser calificado como " vil", de modo que ésta conclusión viene a demostrar el acierto de los incidentantes para denunciar tal situación y peticionar la nulificación de la subasta.

13.- Debe aclararse que si bien en el caso de autos la postura realizada en la su-basta ha sido mayor que el monto de la base fijada para el remate, el criterio adoptado en el fallo transcripto resulta aplicable en el supuesto que aquí se trata toda vez que el con-cepto de la denominada como "abismal diferencia" que funda el pronunciamiento es el que se ha advertido existe en esta causa entre la oferta y el valor del inmueble, conforme con todas las probanzas incorporadas y el análisis efectuado a su respecto.

14.- Por lo expuesto, declara la nulidad del remate realizado a fs. 440 y vta., con costas a los adquirentes que plantearon oposición en la causa.

En contra de dicha sentencia, los adquirentes en subasta plantean recurso extra-ordinario de Inconstitucionalidad ante esta sede.

II.- EL RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD INTERPUESTO.-

El adquirente en subasta señala que la sentencia dictada es arbitraria, se aparta de los principios jurídicos vigentes destinados a otorgar mayor firmeza y seriedad a la su-basta judicial, al anular arbitrariamente una subasta realizada regularmente. Por la deci-sión recurrida se ha negado ilegítima y arbitrariamente el derecho a incorporar al patri-monio del recurrente el inmueble adjudicado mediante una subasta desarrollada en for-ma regular, a la que asistieron múltiples interesados que pujaron en igualdad de condi-ciones, obteniéndose un precio razonable a la época de realización para una venta judi-cial como la de autos, que superó ampliamente la base fijada. Considera que la sentencia prescinde de prueba decisiva, según la cual el precio ofertado representa el 70,74% del valor de mercado a la época de la subasta, lo que no permitía calificarlo de vil. Señala que hace afirmaciones dogmáticas que sólo constituyen un fundamento aparente, al afirmar que de cualquier forma que se interpreten las pericias oficiales el precio obteni-do debe ser calificado como vil. En efecto, el inmueble fue adquirido por la recurrente el día 14 de febrero de 2001, antes de la crisis del 2001/2002 y antes del reacomodamiento del precio de los inmuebles a las nuevas pautas económicas que sobrevinieron a esa cri-sis. En cambio la pericia que tasa el bien data del 16 de agosto de 2006, sin hacer nin-guna alusión al precio a la época en la que se ha ofertado. Los campos aumentaron en dólares en una proporción mayor al 100%, hecho público y notorio y que el pronuncia-miento parece ignorar. El valor a la época de la subasta está lejos de ser irrisorio, vil o desproporcionado. Es un valor obtenido mediante puja y muy superior a la base fijada, además, aceptando el valor propuesto por la Pericia rendida en la Cámara, que su parte ha impugnado con fundadas razones, el valor del 50% del inmueble pudo estar alrededor de los U$S 500.000 y el precio pagado en subasta cubriría casi el 20%. La tasación peri-cial para el total del inmueble al 2006 asciende a $ 7.200.000, o sea un valor aproximado de U$S 2.322.580. Teniendo en cuenta que el valor de mercado de los inmuebles ascen-dió el 112%, el valor del total del inmueble antes del aumento era de U$S 1.095.056. Consecuentemente, el 50% indiviso objeto de la subasta valía en el mercado aproxima-damente U$S 547.778 y los adquirentes ofertaron U$S 100.000. En esa hipótesis, el valor ofertado sería del 18.27% y ha superado seis veces la base. Asimismo, si como sostuvo la sindicatura al incorporar la nueva prueba en el año 2005, el 50% del inmueble valía $ 1.006.000 y ya se había experimentado un aumento sustancial en el valor de los inmuebles, el precio ofertado ascendía al 70,74%. En efecto, si se realiza la misma com-paración a moneda constante, el precio del 50% del inmueble al 2005 ascendía a U$S 300.000. Y teniendo en cuenta la variación del 112% en los precios de los inmuebles se concluye que el valor al momento de la subasta ascendía a U$S 141.509, por lo que el precio de cien mil dólares representaba el 70,74%. Agrega además que la Cámara invo-ca precedentes jurisprudenciales en apoyo a la solución que brinda que no resultan apli-cables por tratarse de casos que no guardan analogía con el ocurrente. Manifiesta que la sentencia es autocontradictoria, por cuanto la diferencia de valores es enorme (entre $ 1.006.000 para el 50% del inmueble, contra $ 7.200.000 para la totalidad). Finalmente, considera que la sentencia desconoce el principio de la realidad económica.

III.- ACLARACIÓN INICIAL: EL PLAZO PARA INTERPONER EL RE-CURSO.

Considero oportuno realizar una aclaración respecto al dictamen del Procurador General del Tribunal, que rola a fs. 247/248, conforme al cual, el recurso en trato ha sido deducido en forma extemporánea, por cuanto, la aclaratoria planteada en contra de la sentencia de segunda instancia se refirió exclusivamente a la imposición en costas.

Originariamente, esta Sala sostuvo que la aclaratoria suspendía el plazo para la interposición de los recursos extraordinarios, sin distinguir según que la misma fuera o no acogida, ni a qué temas se encuentre referida. No obstante, desde fines del mes de agosto del año 2007, tal criterio fue radicalmente modificado por el siguiente: "El plazo para deducir los recursos extraordinarios previstos por el art. 145 del CPC debe compu-tarse desde la notificación del auto que resuelve el recurso de aclaratoria, salvo que por razones de orden estrictamente formal, el recurso de aclaratoria resultare finalmente manifiestamente improcedente (como cuando se deduce fuera de término, se carece de personería, o se articula por quien no es parte en el proceso), o que el recurso extra-ordinario verse sobre la cuestión principal y, en cambio, la aclaratoria se haya referido exclusivamente a temas accesorios (como costas u honorarios), casos en los que el plazo se computa desde la decisión originaria, como si la aclaratoria no hubiese sido interpues-ta" (autos n° 88.655 SURA AGUSTÍN, LS 380-210).

El recurso en trato, ha sido interpuesto en mayo del año 2007, es decir, mientras se encontraba vigente el criterio antiguo, por lo que no puede resultarle aplicable al recu-rrente el cambio jurisprudencial producido con posterioridad al inicio de su reclamo.

Asimismo, si bien es cierto que los miembros de la Sala II ya sostenían desde siempre el criterio actual de este Cuerpo, la integración de los Sres. Ministros de la Sala II que deben sentenciar esta causa, se debe a cuestiones accidentales como son las recu-saciones planteadas, que no podían ser previstas o consideradas por el recurrente al in-terponer sus recursos.

Aclarado lo expuesto, corresponde entonces adentrarnos en la solución del recur-so en trato.

IV.- SOLUCIÓN AL CASO.

Tiene dicho este Tribunal que, "la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, con-sistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palma-rio de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas de-cisivas o carencia absoluta de fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.) (L.S. 223-176).

"La arbitrariedad también existe en los casos de análisis erróneo (cuando el error es inexcusable) ilógico o inequitativo del material fáctico. La omisión o merituación torcida de prueba decisiva, relevante, esencial y conducente para la adecuada solución del litigio, hace que el fallo no sea una derivación razonada de lo alegado y probado en la causa, agraviando el art. 18 de la Constitución Nacional" (L.S. 238-392).

"No puede confundirse arbitrio y arbitrariedad. El arbitrio es razonable, fundado y permite el contralor del superior. La arbitrariedad es el reino de lo absurdo, ilógico, caprichoso y es lo que la doctrina de la Corte ha pretendido evitar, al admitir esta causa genérica de defectos en la forma de las sentencias que dictan los jueces" (LS 240-8).

El recurso de inconstitucionalidad tiene carácter excepcional, por ello, las causa-les se interpretan restrictivamente, evitando que la Corte se convierta en una tercera ins-tancia ordinaria, contraviniendo todo el sistema recursivo (L.S. 223-176).

Ahora bien, debe distinguirse los supuestos de discrepancia valorativa de aque-llas causales de inconstitucionalidad definidas como omisión de prueba decisiva o valo-ración arbitraria de la misma, y en este sentido se ha resuelto que "la simple discrepancia valorativa no alcanza para sustentar un recurso extraordinario de inconstitucionalidad. El juez es soberano para decidir y definir cuáles elementos de juicio apoyan la decisión, no está obligado a considerar todos los rendidos, sino sólo los elementales para fundar apropiadamente la decisión, según el principio de la sana crítica racional y el juego de las libres convicciones. Sólo le está vedado apoyarse en las íntimas convicciones. Existe omisión de prueba decisiva, cuando se ha ignorado, olvidado o preterido un medio de prueba y que ese olvido o no consideración tenga tal entidad, que de haberlo evaluado, la decisión hubiese sido sustancialmente diferente en la solución del conflicto. Por el contrario, no existiendo tal decisividad, la decisión judicial opera en el marco de la se-lección de medios probatorios que le está permitido tomar en cuenta u omitir, siempre de acuerdo con un sistema de libres convicciones. Valoración arbitraria significa evaluar la prueba con ilogicidad, en contra de la experiencia o del sentido común. Arbitrariedad es absurdidad, contraria a la razón, desprovisto de elementos objetivos y apoyado sólo en la voluntad de los jueces" (L.S. 302-445).

En conclusión, la tacha de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa (LS 226-440).

Teniendo en cuenta lo expuesto, de las constancias objetivas de la causa y de los límites de la expresión de agravios deducida ante esta Sede, la única cuestión a dilucidar es si resulta arbitraria, con el alcance antes señalado, una sentencia que anula una subas-ta por considerar que el precio obtenido en ella es irrisorio o vil. Para el análisis, deben tenerse en cuenta los siguientes datos que surgen de lo actuado:

a) En el año 2001 se realiza la subasta del 50% indiviso de un inmueble de más de 4.800 hectáreas, ubicado en Tunuyán;

b) La base de la subasta era de $ 16.199,05 (50% del 70% del avalúo fiscal);

c) El precio obtenido en la subasta fue de $100.100;

d) En el informe general presentado por la Síndico en los autos n° 35.337 (fs. 569) y en los autos n° 34.705 (fs. 604), el valor de dicho inmueble ascendería a $ 1.750.000;

e) Las tasaciones efectuadas sobre el inmueble en el año 2006 señalan que el valor del mismo es superior a $ 7.200.000;

f) Tanto los demandados, como la Síndico designada en los respectivos concur-sos, como el banco que promovió la subasta, sostienen la vileza del precio obtenido y piden la nulidad del remate;

g) Por el contrario, los adquirentes en subasta y la martillera que actuó en ella, consideran que la misma es válida y que el precio obtenido fue superior al de la base.

Corresponde entonces analizar si la sentencia que ha declarado la nulidad del remate, ha omitido o interpretado erróneamente prueba decisiva, o si resulta carente de fundamentos o sustentos lógicos que ameriten su invalidez por arbitrariedad. Y, tal co-mo adelanté, la cuestión a resolver sólo se limita a determinar si la Cámara ha incurrido en arbitrariedad al considerar que el precio obtenido en la subasta puede ser calificado de vil; ello por cuanto ninguna queja existe respecto a los efectos de la presentación en quiebra de los demandados a pocas horas de la subasta y debidamente puesta en cono-cimiento del juez actuante, quien en ese momento confunde la naturaleza del proceso (meramente ejecutivo, con un acreedor quirografario), con una ejecución hipotecaria especial.

Teniendo en cuenta lo expuesto, y conforme surge de la prueba rendida en la causa, entiendo que la sentencia impugnada no adolece del vicio imputado. Ello así en razón de que los razonamientos del pronunciante no se muestran como apartados de las constancias objetivas de la causa, no contrarían las reglas de la lógica, ni se apoyan en consideraciones dogmáticas o carentes de razonabilidad como lo exige la excepcionali-dad del remedio intentado.

En efecto, los recurrentes dejan incólumes los fundamentos esenciales de la reso-lución recurrida, lo que obsta a la procedencia de la queja en trámite.

La Cámara, luego de haber ordenado la producción de la prueba que estimó ne-cesaria e imprescindible, decidió que el precio obtenido en la subasta debe ser calificado como "vil".

Para llegar a tal conclusión, tuvo en cuenta que las pericias rendidas han tasado el inmueble en cuestión en una suma cercana a los $ 7.200.000 o más aún. En forma detallada y minuciosa, ha tenido en cuenta las características del terreno, descripto en los informes específicos, concretamente, que se encuentra ubicado sobre la ruta provincial n° 94, con frente de 4,8 kms. sobre la misma y una distancia de 34 kms. de la Ciudad de Tunuyán; que existen 500 hectáreas de superficie cultivable en las cuales hay 62 hectá-reas de manzanos y 30 de nogales; que se pueden desarrollar tanto cultivos agrícolas de verano como de invierno, y también posee áreas de invernada para ganadería; que posee otras 3.000 hectáreas en la zona de montaña, donde crecen pasturas naturales y con aguadas propias; otras 1500 hectáreas en áreas de planicies con pendientes aptas para la cría de ganado o pastoreo; los derechos de riego para 51 hectáreas y las aguas propias que posee el inmueble provenientes de vertientes que se encuentran ubicadas en distintas partes de la propiedad; que posee energía eléctrica con red de alta tensión que pasa por frente a la propiedad; que se encuentra a 1.000 mts. del "Manzano Histórico" que cuenta con escuela, centro asistencial y puesto policial; la buena calidad de su tierra; la ausencia de plagas; la disponibilidad de agua y su aprovechamiento irrestricto sin costo; que una fracción de 50 hectáreas, tiene un valor turístico actual por su cercanía al "Manzano Histórico", debiendo considerarse incluso la proyección de loteos en el lugar, entre otras características que han sido valoradas.

Se advierte, sin lugar a dudas, que las pruebas rendidas ponen de manifiesto la importancia del inmueble que ha sido subastado, las valiosas cualidades naturales que posee, las posibilidades de realizar y explotar en él actividades netamente rentables, de-biendo incluirse que en él existe una pequeña y antigua Capilla de gran valor histórico y cultural y, que se encuentra a pocos minutos del "Manzano Histórico", lo que le añade también importancia turística. Como dato trascendental, debe tenerse en cuenta la privi-legiada ubicación territorial del mismo, en la cercanía de propiedades de la calidad de la Estancia Los árboles, Los Pinares, Salentein, Flichman, Trivento, Santa Carolina, Lur-ton, Andeluna, entre otras.

Por ello, sin necesidad de realizar mayores operaciones aritméticas, es válido sostener que adquirir el 50% de dicho inmueble (es decir, casi 2.500 hectáreas), en esa zona, con vertientes de agua natural y los demás caracteres descriptos precedentemente, por la módica suma de $ 100.000 (aún cuando hubiesen sido dólares), resulta con evi-dencia un precio irrisorio y vil.

Entiendo que, las distintas ecuaciones monetarias que realizan los recurrentes para fundar su recurso y lo que señalan respecto al aumento en más del 100% del valor de los inmuebles rurales, no resultan suficientes para demostrar la arbitrariedad de la sentencia en trato.

Explicaré por qué:

Es cierto, tal como lo sostienen, que el precio a tener en cuenta para tasar el in-mueble es el del año 2001 (fecha de la subasta) y no el actual o el del 2006 (fecha de las pericias). Las pericias rendidas por orden del tribunal de alzada sólo se refieren al precio actual. Pero existen en la causa otros elementos que también indican los valores al 2001. En primer lugar, aunque de validez parcial, el informe que rola a fs. 427/428, valúa el inmueble en $ 2.500.000 (o dólares). También, cercano a esa época, el informe general de la Sindicatura consideró que el valor del inmueble era de aproximadamente $ 1.750.000.

De sólo comparar dichos números, se advierte que pagar por el 50% del inmue-ble, la suma de $100.000, aún cuando sea en una subasta, resulta por demás alejado no-toriamente de la realidad económica.

Asimismo, el recurrente, en su propio perjuicio, reconoce que el precio por él abonado sería del 18,27% del valor del inmueble. A tal efecto, señala que la tasación pericial para el total del inmueble al 2006 asciende a $ 7.200.000, o sea un valor aproxi-mado de U$S 2.322.580. Teniendo en cuenta que el valor de mercado de los inmuebles ascendió el 112%, el valor del total del inmueble antes del aumento era de U$S 1.095.056. Consecuentemente, el 50% indiviso objeto de la subasta valía en el mercado aproximadamente U$S 547.778 y los adquirentes ofertaron U$S 100.000, menos del 20% de su valor.

Dichas ecuaciones, fueron debidamente consideradas por la Cámara, quien llega a la conclusión que pese a tales variables (aumento del precio actual, depreciación mo-netaria, etc.), el precio de subasta es irrisorio y vil, por lo que, la queja vertida por el recurrente respecto a la omisión de prueba decisiva carece de fundamento.

Del mismo modo, los recurrentes consideran que el tribunal ha obviado analizar un elemento decisivo, conforme al cual, el precio por ellos pagado ascendería al 70,74% del valor del inmueble. Señalan que tal "como sostuvo la sindicatura al incorporar la nueva prueba en el año 2005, el 50% del inmueble valía $ 1.006.000 y ya se había expe-rimentado un aumento sustancial en el valor de los inmuebles, por lo que, el precio ofer-tado ascendía al 70,74%. En efecto, si se realiza la misma comparación a moneda cons-tante, el precio del 50% del inmueble al 2005 ascendía a U$S 300.000. Y teniendo en cuenta la variación del 112% en los precios de los inmuebles se concluye que el valor al momento de la subasta ascendía a U$S 141.509, por lo que el precio de cien mil dólares representaba el 70,74%".

El razonamiento efectuado por los quejosos sería válido si no se tuviese en cuen-ta un dato también decisivo que surge de la misma prueba que acompañó la Sindicatura a fs. 753/755. Allí, la Sra. Síndico señala que las porciones de terreno compradas han sufrido una importante disminución de su valor, lo que hace suponer que de no existir las mismas se hubiera obtenido un valor superior en por lo menos un 70%. Para fundar lo que sostiene, señala que debe tenerse en cuenta que en el contrato, en la cláusula dé-cimo segunda, las partes pactaron que las partes indivisas se venden con un alquiler so-bre parte del campo y una ocupación sobre la parte agrícola en estado litigioso. Además, hay inicio de división de condominio, es incierta la titularidad del 50% indiviso de los Sres. Cánovas y resulta dificultosa la administración toda vez que desde los quebrados no se pueden aportar fondos hacia la misma. Todas esas circunstancias, han influido certeramente en la fijación del precio de venta de las fracciones.

En consecuencia, el análisis que efectúa el recurrente en cuanto pretende sujetar-se a dichos valores para sostener la justeza del precio que ha abonado en la subasta, no resulta acertado en tanto ha omitido considerar las lógicas disminuciones que ha sufrido el precio en los contratos aludidos.

De lo expuesto, se advierte que la Cámara ha valorado toda la prueba que ha sido rendida, más allá de que el quejoso, o tal vez quien emite este voto, no comparta total-mente dicha valoración; que no existen razonamientos contradictorios o ilógicos por cuanto, los jueces de grado, razonan en correcta lógica, y con fundamentos que guardan relación de sentido con los que se resuelve, para determinar la vileza del precio obteni-do. La mera discrepancia con la interpretación efectuada por el tribunal de grado de los elementos objetivos que existen en la causa, no reviste entidad suficiente que autorice la declaración de nulidad de una sentencia que se encuentra suficientemente fundada.

Finalmente, no debe olvidarse que el recurso de Inconstitucionalidad es un re-medio extraordinario, a fin de que el Superior Tribunal de la Provincia verifique y con-trole que no se han afectado derechos y garantías constitucionales, en especial las de la defensa en juicio y el debido proceso legal. Para que se afecte el derecho de defensa, debe ocurrir cualquiera de los tres supuestos previstos en el art. 150 del CPC y su nota, es decir no haber sido oído, no haber producido la prueba o haberse desestimado recur-sos procedentes (LS 302-445).

En autos se ha ofrecido y rendido toda la prueba, y la Cámara ha valorado los medios probatorios que le resultaron adecuados para formar su convencimiento, según el método de evaluación consistente en la sana crítica racional y el juego de las libres con-vicciones, sin que el agraviado haya podido demostrar la existencia de graves vicios procesales o de razonamiento, que hayan afectado garantías constitucionales y que hayan invalidado el proceso mismo, por lo que, la tacha de inconstitucionalidad debe ser rechazada.

En consecuencia y, por los fundamentos dados, entiendo que no existen elemen-tos que permitan tachar por arbitrario el decisorio recurrido, por lo que, si mi voto resul-ta compartido por mis distinguidos colegas de Sala, deberá mantenerse el mismo y re-chazarse el recurso en examen.

Así voto.

Sobre la misma cuestión el Dr. BÖHM, adhiere al voto que antecede.-

A LA SEGUNDA CUESTIÓN, EL DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:

Atento el resultado arribado en la cuestión anterior, corresponde rechazar el re-curso de Inconstitucionalidad interpuesto y, en consecuencia, confirmar la resolución dictada a fs. 1056/1071 vta. de los autos n° 37.231/6.611, caratulados: BANCO DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIP. por la Quinta Cámara de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial.

Así voto.

Sobre la misma cuestión el Dr. BÖHM, adhiere al voto que antecede.-

A LA TERCERA CUESTIÓN, EL DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:

Atento lo resuelto en las cuestiones anteriores, las costas ante esta Sede deben ser impuestas al recurrente vencido (arts. 36 y 148 CPC).

Así voto.

Sobre la misma cuestión el Dr. BÖHM, adhiere al voto que antecede.-

Con lo que terminó el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continua-ción se inserta:

S E N T E N C I A :

Mendoza, 16 de octubre de 2.008.-

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

RESUELVE:

I.- Rechazar el recurso de Inconstitucionalidad interpuesto y, en consecuencia, confirmar la resolución dictada a fs. 1056/1071 vta. de los autos n° 37.231/6.611, caratu-lados: BANCO DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIP. por la Quinta Cámara de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial.

II.- Imponer las costas al recurrente vencido.

III.- Regular los honorarios profesionales de la siguiente manera: Dr. Dardo J. CALDERÓN, en la suma de pesos OCHO MIL ($ 8.000); Síndico Contadora Concep-ción Sonia SETTEMBRE, en la suma de pesos CUATRO MIL ($ 4.000); Dr. Claudio CABALLERO, en la suma de pesos CINCO MIL DOSCIENTOS ($ 5.200); Dr. Nor-berto MAURES, en la suma de pesos CUATRO MIL ($ 4.000); Dr. Federico SARCI-NELLA, en la suma de pesos CUATRO MIL ($ 4.000) y Dr. Gabriel LLANO, en la suma de pesos UN MIL DOSCIENTOS ($ 1.200). (arts. 10, 13 y 31 Ley 3641 y art. 265 LCQ).

IV. Dar a la suma de pesos CIENTO SETENTA ($ 170), de la que da cuenta la boleta de depósito obrante a fs. 1, el destino previsto por el artículo 47 inc. IV del C.P.C.

Notifíquese.

eo

 

 

 

 

 

 

 

 

CONSTANCIA: Que la presente resolución no es suscripta por el Dr. Pedro J. LLO-RENTE, por encontrarse en uso de licencia (art. 88 ap. III del C.P.C.). Secretaría, 16 de octubre de 2.008.-