Fojas:
267
En Mendoza, a dieciséis
días del mes de octubre del año dos mil ocho, reunida la Sala Primera de la
Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia
definitiva la causa N° 90.175, caratulada: LOS CHACAYES S.A. EN J: 37.231/6.611
BCO. DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537
GABRIEL CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIPOT. S/ INC..
Conforme lo decretado a
fs. 263 se deja constancia del orden de estudio efectua-do en la causa para el
tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal:
primero: DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE; segundo: DR. CAR-LOS BÖHM y tercero: DR.
PEDRO LLORENTE.
ANTECEDENTES:
A fs. 31/46 vta. la
sociedad LOS CHACAYES S.A., adquirente en subasta, plan-tea recurso de
inconstitucionalidad en contra de la resolución dictada a fs. 1056/1071 vta. de
los autos n° 37.231/6.611, caratulados BANCO DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL
CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC.
HIP. por la Quinta Cámara de Apelaciones de la Primera Cir-cunscripción
Judicial.
A fs. 64 se admite,
formalmente, el recurso interpuesto. A fs. 86/115 vta. contes-ta la Síndica
designada en la quiebra de Gabriel Cánovas, quien solicita el rechazo del
recurso con costas. A fs. 126/132 contesta Gabriel Cánovas por derecho propio,
y a fs. 155/162 contesta Manuel Cánovas, ambos solicitan el rechazo del
recurso. A fs. 171/174 contesta la martillera que realizó la subasta. A fs.
221/225 vta. contesta la Síndica desig-nada en la quiebra de Manuel Cánovas. A
fs. 226/237 contesta César Alfredo Catena, por apoderado, subrogado en los
derechos del Banco Galicia y Bs. As., quien también solicita el rechazo del
recurso con costas.
A fs. 247/248 corre
agregado el dictamen del Procurador General, quien por las razones que expone,
aconseja el rechazo del recurso interpuesto.
A fs. 262 se llama al
acuerdo para sentencia y a fs. 263 se deja constancia del orden de estudio en
la causa por parte de los señores Ministros del Tribunal.
De conformidad con lo
establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provin-cia, esta Sala se
plantea las siguientes cuestiones a resolver:
PRIMERA CUESTION: ¿Es
procedente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto?
SEGUNDA CUESTIÓN: En su
caso, ¿qué solución corresponde?
TERCERA CUESTIÓN: Costas.
A LA PRIMERA CUESTIÓN EL
DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:
I. RELACIÓN SUCINTA DE
LAS CUESTIONES PLANTEADAS.-
Entre los hechos
relevantes y que interesan para la resolución del recurso inter-puesto, se
destacan los siguientes:
El Banco de Galicia y Bs.
As. Inicia ejecución hipotecaria en contra de Gabriel Cánovas e Hs. SACIA en
setiembre de 1997 ante el Décimo Primer Juzgado en lo Civil. Allí obtuvo la
subasta del inmueble hipotecado en abril del año 2000.
A fs. 326 ofrece a
embargo un inmueble de propiedad de los codemandados Sres. Gabriel Cánovas y
Manuel Cánovas, ubicado en el departamento de Tunuyán, de-nominado
"Estancia Los Chacayes" con una superficie según título de 4.891
hectáreas 3.750 m2.
En agosto del 2000 se
resuelve la quiebra de Gabriel Cánovas e hijos SACIA y el proceso continúa en
sede civil contra los codemandados.
A fs. 404/405 la
Martillera designada acompaña proyecto de edicto de remate del 50% del inmueble
ubicado en Tunuyán, el cual es puesto a disposición de las partes y,
posteriormente fue así publicado. A fs. 412/414 la misma martillera realiza una
ins-pección ocular en el inmueble de la que se deja constancia en el
expediente. Asimismo, a fs. 420/424 se agregan planos del inmueble y otra versión
de los edictos.
A fs. 431/433 vta. los
demandados Manuel y Gabriel Cánovas plantean incidente de nulidad de los
edictos de remate publicados, por cuanto - señalan- omiten descripcio-nes
fundamentales del inmueble que hacen a su real valorización. Solicitan también
la suspensión de la subasta a realizarse el día siguiente. Señalan que en los
edictos se de-nuncian 20 hectáreas de manzanas cultivadas, cuando en realidad
la superficie es de 42 hectáreas. Lo mismo respecto a los nogales,
consignándose 16 has. cultivadas en vez de 20. Agregan que los edictos se
refieren vagamente a rosa mosqueta, cuando son 30 has. cultivadas. El edicto no
menciona las cinco vertientes de agua que nacen al pie de la montaña, de acceso
fácil y cuatro vertientes más de acceso a caballo. Con ello, la super-ficie que
alcanza para regar es de 600 has. y no de 52. Manifiestan también que el edicto
no menciona las 600 has. de tierras cultivables.
El juez de primera
instancia no hace lugar al pedido de suspensión de subasta y del incidente de
nulidad corre traslado a la contraria.
El mismo día de la
subasta, esto es el 14/02/2001, los demandados acompañan documentación que
acredita que se ha presentado ese mismo día la quiebra a pedido de los propios
demandados.
El juez dispone que el acto
de subasta se lleve a cabo a la hora indicada y que continúe el proceso hasta
tanto se denuncie formalmente la apertura de la quiebra de los demandados o se
reciba comunicación del juez competente a tal efecto. Entre los consi-derandos
señala el juez que "no puede ignorar que la presente se trata de una
ejecución hipotecaria la que, inclusive en estado de quiebra tendría su
ejecución especial".
A fs. 440, el 14/02/2001
se lleva a cabo la subasta con una base del cincuenta por ciento del setenta
del avalúo fiscal, es decir la suma de $ 16.199,05, siendo adjudi-cado a un
comprador en comisión por la suma de $ 100.100.
A fs. 454/455 vta. los
demandados plantean incidente de nulidad de la subasta realizada en razón del
precio vil que allí se ha obtenido. Señalan que el precio ofrecido no cubre ni
el 10% del valor del porcentaje de venta del inmueble. Los oferentes realiza-ron
sus ofertas de acuerdo a los errores publicados en los edictos. Ofrecen
pruebas.
A fs. 473 se admite la
prueba ofrecida en el incidente de nulidad por defectos en la publicación
edictal.
A fs. 517 el juez
concursal comunica que los señores Gabriel y Manuel Cánovas se encuentran en
concurso preventivo desde el 14 de septiembre de 2001 y solicita la remisión
del expediente.
A fs. 523/528 la Síndico
designada en el concurso señala que el actor de la eje-cución hipotecaria, el
Banco de Galicia y Bs. As., ya ha optado por la verificación de su crédito en
el proceso concursal, en el carácter de quirografario, por lo que carece de
inte-rés jurídico en el proceso y en las resultas del remate. Tratándose ahora
de un acreedor quirografario que concurre con el resto a prorrata, sus
intereses se encuentran amparados por la sindicatura. Solicita además, se deje
sin efecto la subasta por tratarse de un acto que perjudica enormemente a la
masa acreedora (ya que se trata del inmueble principal del patrimonio del
concursado). El remate se produce en forma posterior a la presenta-ción en
quiebra del deudor, situación que estuvo en conocimiento del Tribunal. Atento
el carácter retroactivo de la declaración de quiebra, el acto estaría viciado
de nulidad absoluta. Respecto al tercero adquirente en remate, el era conciente
de la situación en la cual se realizaba el mismo.
A fs. 537/539 el juez del
concurso rechaza los incidentes de nulidad planteados por los demandados.
Respecto al incidente en contra de la publicación de edictos, señala que el
mismo fue deducido en forma extemporánea, por cuanto el proyecto de edicto fue
agregado al expediente y se publicó su incorporación. Rechaza también la
nulidad impe-trada de la venta en pública subasta. El hecho de que el monto
obtenido en la subasta sea reducido, no es admitido como causal de nulidad ya
que es natural que el precio sea in-ferior al que pudiera obtenerse en una
venta privada. Por ello, dispone la aprobación de la subasta.
Dicha sentencia es
apelada por los demandados y por la Síndico del concurso.
A fs. 664/667 obra el
dictamen de la Sra. Fiscal de Cámaras quien aconseja hacer lugar a los recursos
de apelación planteados por los demandados y la sindicatura, considerando que
los edictos publicados adolecen de graves irregularidades y que el precio
obtenido en la subasta puede ser calificado de vil. Señala que la causa debe
en-caminarse y resolverse a la luz de los principios que rigen el derecho
concursal, confor-me a los cuales los principios de seguridad jurídica y buena
fe de terceros a los que alude el juez de primera instancia, no revisten
entidad suficiente como para sostener una decisión que causa perjuicios a la
masa de acreedores y a los propios fallidos. Respecto al incidente por precio
vil señala que el mismo nunca fue sustanciado. Además, cons-tituye prueba
suficiente el informe general presentado por la sindicatura, en el que ha tasado
el 50% del inmueble subastado en la suma de $ 1.800.000. Un precio que es
die-ciocho veces menor a la tasación efectuada por un órgano auxiliar de la
justicia merece el calificativo de irrisorio.
A fs. 678 la Quinta
Cámara de Apelaciones, teniendo en cuenta las constancias de la causa y la
activa participación que tomó en el caso la Sra. Fiscal de Cámaras, deci-de,
como medida de mejor proveer, rendir e incorporar la prueba ofrecida en el
incidente de fs. 455, consistente en una pericia técnica a realizarse por un
martillero, a la que el Tribunal agrega la participación de un ingeniero
agrónomo.
A fs. 753/754, la Síndico
designada denuncia como hecho nuevo, la firma de dos boletos de compraventa
efectuados el 03/05/2005 sobre dos partes indivisas del bien inmueble,
representativas del 12,50% del bien indiviso cada una. Por cada parte que
representa el 12,50% del inmueble, los compradores han pagado la suma de $
251.000, lo que hace un total de $ 503.000 por los dos boletos. Según estos
valores (que señala reflejan un precio disminuido), el 50% del inmueble valdría
aproximadamente $ 1.000.000, es decir, una cifra diez veces superior a la
pagada en remate.
A fs. 852/853 la
Martillera sorteada presenta la pericia encomendada. Luego de describir el
inmueble y distinguir los distintos sectores dentro del mismo, señala que la
tasación oscila entre los $ 7.600.000 y $ 7.900.000.
A fs. 941/942 vta.
presenta pericia la Ingeniera Agrónoma designada, quien lue-go de un análisis
del inmueble, considera como valor probable de realización del mismo, la suma
de $ 7.200.000.
A fs. 952/958 vta.
presenta su informe el perito Ingeniero Agrónomo designado a pedido del
adquirente en subasta. Manifiesta que el total del valor del inmueble as-ciende
a $ 937.692,80.
A fs. 1056/1071 vta. la
Quinta Cámara de Apelaciones dicta sentencia en la que hace lugar a los
recursos de apelación interpuestos por los demandados y por la Síndico y, en
consecuencia, hace lugar al incidente de nulidad de remate, declarando la
nulidad de la subasta efectuada con fecha 14/02/2001 por la causa de precio vil
resultante en dicho acto.
Entre los fundamentos de
la Cámara se destacan los siguientes:
1.- Es claro que no
resultaba procedente que utilizando la misma ocasión de aná-lisis de las
cuestiones propuestas en el incidente de nulidad de edictos, el Sr. Juez se
expidiera respecto del restante y distinto planteo de la denuncia de nulidad
por precio vil, de la subasta, máxime que el mismo posee entidad propia, y que
a los efectos co-rrespondientes se habían ofrecido pruebas específicas.
2.- El juez de la causa
entendió, equivocadamente, que no existiendo nulidades en los edictos no podía
hablarse de precio vil en la subasta, recurriendo para ello sólo a la
comparación del precio obtenido en el remate con el avalúo inmobiliario, cuando
co-mo bien ha sido destacado oportunamente por la Sra. Síndico, se encontraban
a disposi-ción del juzgador las referencias concretas sobre el valor del
inmueble contenidos en el informe general de la sindicatura en los autos n° 35.337,
"GABRIEL CÁNOVAS, P/ QUIEBRAS" (fs. 569) y también en los autos n°
34.705 "MANUEL, CÁNOVAS P/ CONV. CON. PREV." (fs. 604).
3.- La sindicatura se
encuentra legitimada para intervenir en todo tipo de cues-tiones en las que se
encuentre comprometido de alguna manera el interés patrimonial de los deudores
en su calidad de concursados o fallidos, a través de todos los procesos con
significación económica y patrimonial, en cumplimiento de su deber de actuación
en cuanto a la defensa de los intereses de los acreedores.
4.- El reconocimiento del
precio vil en la subasta impone la declaración de su nulidad y por supuesto
igualmente de la decisión de aprobación de la misma dispuesta también en el
pronunciamiento de fs. 537/539, sobretodo teniendo en cuenta que según lo ya
expresado y que aquí se reitera, formaba parte en las constancias de los autos
ele-mentos tan relevantes referidos al valor del bien, en el informe general de
la sindicatura, de cuya compulsa disponía el juzgador y que se encuentra
agregado en los autos n° 35.337 (fs. 569) y también en los autos n° 34.705 (fs.
604), sin olvidar además la impor-tancia de lo que surge del acta de fs.
497/498 a través de la actuación del Sr. Oficial de Justicia en cuanto a las
características valiosas del inmueble, y del informe de fs. 427/430, que
también son especialmente señalados en el dictamen a fs. 666, en todos los
cuales se aportan los elementos adecuados para que su consideración mínima
hubiera permitido al juzgador advertir la necesidad de por lo menos sustanciar
el incidente de nulidad de la subasta por precio vil, y no considerar este
planteamiento simplemente como una cuestión derivada del planteo de la nulidad
de edictos, y haber omitido injusti-ficadamente todo tratamiento procesal de la
cuestión, como con toda precisión se alude a fs. 666 in fine y vta. en el
dictamen de la Sra. Fiscal de Cámaras.
5.- Cabe tener presente
para la determinación de la existencia o no de precio vil de la subasta, las
siguientes pruebas rendidas en la alzada:
a) A fs. 753/754 vta. la
Sra. síndico trae al proceso nuevos hechos y pruebas co-rrespondientes a
operaciones de compraventa de dos partes indivisas del inmueble, se-gún boletos
de fecha 03 de mayo de 2005, referidas a la transferencia del 12,50 % del
inmueble cada una, conformando ambas operaciones un 25 % del condominio,
habién-dose abonado U$S 75.000 por cada uno de dichos porcentajes del 12,50 %,
con inde-pendencia de los gastos de la operación y de las deudas que importan
los conceptos que allí se detallan y que también asume el comprador y que
ascenderían $ 32.500 por cada boleto. Los valores transformados en pesos
significan que esta venta del 50 % indiviso representa un valor aproximado de $
1.006.000, que debe ser considerados teniendo en cuenta que evidentemente alguna
relevancia debe acordarse a la circunstancia de la liti-giosidad que afecta el
otro 50 % del inmueble y que es el que constituye el objeto de la litis de
autos.
b) A fs.773 se argumenta
que los campos comenzaron a subir su precio a partir de mediados de 2002 y
aumentaron más del 100 % desde entonces.
c) También se dice a fs.
774 que habría que depreciar los precios actuales conve-nidos en los contratos
aportados respecto de los obtenidos al tiempo de la subasta.
6.- Respecto a la prueba
rendida por orden del Tribunal de alzada, se otorgaron a las partes amplias
posibilidades de participación en la realización de las pericias enco-mendadas
a la perito agrónoma designada, de modo tal que cabe entonces señalar que la
efectivización de las medidas dispuestas a fs.678 fueron en definitiva
concretadas con la concurrencia de las partes que así lo estimaron oportuno,
para ejercer adecuadamente las posibilidades de defensas de sus respectivos
intereses a través de las características de las medidas que se ejecutaron, en
las que incluso se garantizó la concurrencia de las au-toridades de la sociedad
adquirente en la subasta y de su propio perito de parte.
7.- Se destaca que a fs.
853 la Martillera Viviana Celina Venardini, en su calidad de perito martillera
designada en los autos, da cuenta de su gestión señalando que el inmueble se
encuentra ubicado sobre la ruta provincial n° 94, con frente de 4,8 kms. sobre
la misma y una distancia de 34 kms. de la Ciudad de Tunuyán. Señala que existen
500 hectáreas de superficie cultivable en las cuales hay 62 hectáreas de
manzanos y 30 de nogales. En esta superficie indica la perito que se pueden
desarrollar tanto cultivos agrícolas de verano como de invierno, y también
áreas de invernada para ganadería. En un segundo sector ubican 3.000 hectáreas
en la zona de montaña, donde crecen pasturas naturales y con aguadas propias.
En un tercer sector se encuentran 1500 hectáreas en áreas de planicies con
pendientes aptas para la cría de ganado o pastoreo. También se refiere la
perito a los derechos de riego para 51 hectáreas y a las aguas propias que
posee el inmueble provenientes de distintas vertientes que se encuentran
ubicadas en distintas partes de la propiedad. El aspecto relacionado con las
aguas del inmueble y sus respecti-vos caudales se encuentra consignado a fs.
867 y en cuanto a la clasificación de las tie-rras a fs. 868 se indica la
característica del aprovechamiento integral que ofrecen las mismas.
8.- Las características
relevantes del inmueble, tales como su ubicación territo-rial, que ya fueran
destacadas en el informe de la perito martillera, son reiterados y am-pliados
en el dictamen que rinde la Sra. perito ingeniera agrónoma, que se incorpora a
fs. 941/942 vta. (ver en este aspecto punto II a): el inmueble está a 12 kms.
del corredor productivo que va a Tupungato y a 37 de la Ciudad de Tunuyán;
posee energía eléctrica con red de alta tensión que pasa por frente a la
propiedad y se encuentra a 1.000 mts. del "Manzano Histórico" que
cuenta con escuela, centro asistencial y puesto policial. Esta profesional
explica que para la determinación del valor comercial del inmueble se aplicó el
método directo, sintético o comparativo que responde directamente a los valores
de mercado, destacando que a tales efectos se tuvieron presentes las
potencialidades pro-ductivas del inmueble, la buena calidad de su tierra, la
ausencia de plagas, la disponibi-lidad de agua y su aprovechamiento irrestricto
sin costo. El valor del inmueble estimado por la Sra. perito ingeniero agrónoma
asciende a $ 7.200.000.-
9.- Cabe señalar que de
el informe del profesional designado por su parte, inge-niero agrónomo Mario A.
Day a fs. 952/958 vta., el precio del inmueble se estima en $ 937.692,80, en
base a los elementos que como resumen de precios se consignan a fs. 958 y vta.,
dentro de los cuales se observa que no se encuentran referenciados los
aspec-tos que la Sra. perito ingeniera agrónoma detallara en su dictamen de fs.
941, que son esencialmente los que aparecen como relevantes para una adecuada
estimación de valo-res, en especial los que se relacionan con las
características de ubicación del inmueble, sus proximidades al "Manzano
Histórico" y a la Ciudad de Tunuyán, las vías que permi-ten acceder al
mismo con facilidad, la calidad del suelo, el caudal de aguas y diversas
vertientes de que dispone la propiedad, la característica de potabilización del
agua y también lo referente a la amplia posibilidad de uso y explotaciones y
hasta de plantación de viñedos varietales, que señala la perita ingeniera agrónoma
en su informe.
10.- Frente a esta
especificaciones del dictamen para el que fuera designada la ingeniera agrónoma
Arnal, cabe destacar que los ítems que se refieren en el resumen de precios
dado por el ingeniero agrónomo Mario Day en asistencia de "Los Chacayes
S.A.", resulta limitado de alguna manera, dado que se refiere
fundamentalmente a con-diciones de inadecuado mantenimiento que se registra en
el estado de los inmuebles, pero se advierte que de todas formas no se
incursiona en este informe en los aspectos de verdadera relevancia para la
estimación del valor de la propiedad que fueran señalados en el ya referido
dictamen de la perito designada por el Tribunal para tal menester.
11.- Por lo demás, se
puede apreciar que el mismo ingeniero Day destaca la exis-tencia de una
fracción de 50 hectáreas, reconociéndoles un valor turístico actual por su
cercanía al "Manzano Histórico", y hasta considerando la proyección
de loteos en el lugar.-
12.- Aún aceptando que
pudieran existir algunas naturales variantes en los valo-res que se tratan en
las cuestiones planteadas, considerando las distintas épocas, esto es la de la
subasta, frente a la de las periciales producidas en la causa, entre otras
cosas originadas en las alteraciones no sólo del signo monetario, sino por los
cambios que durante el tiempo intermedio entre ambas fechas pueden haber
incidido en los valores, cabe llegar a la conclusión que de acuerdo con las
circunstancias y análisis efectuados, y aún introduciendo en las valuaciones
estimadas por las peritos, no sólo la reducción co-rrespondiente al 50 % de la
propiedad que fue el objeto de la subasta, sino también ad-mitiendo por vía de
hipótesis otras significativas reducciones en los valores estimados, la
conclusión que se impone es la de que de cualquier forma en que se interpreten
estas circunstancias, el precio obtenido en el remate debe ser calificado como
" vil", de modo que ésta conclusión viene a demostrar el acierto de
los incidentantes para denunciar tal situación y peticionar la nulificación de
la subasta.
13.- Debe aclararse que
si bien en el caso de autos la postura realizada en la su-basta ha sido mayor
que el monto de la base fijada para el remate, el criterio adoptado en el fallo
transcripto resulta aplicable en el supuesto que aquí se trata toda vez que el
con-cepto de la denominada como "abismal diferencia" que funda el
pronunciamiento es el que se ha advertido existe en esta causa entre la oferta
y el valor del inmueble, conforme con todas las probanzas incorporadas y el análisis
efectuado a su respecto.
14.- Por lo expuesto,
declara la nulidad del remate realizado a fs. 440 y vta., con costas a los
adquirentes que plantearon oposición en la causa.
En contra de dicha
sentencia, los adquirentes en subasta plantean recurso extra-ordinario de
Inconstitucionalidad ante esta sede.
II.- EL RECURSO DE
INCONSTITUCIONALIDAD INTERPUESTO.-
El adquirente en subasta
señala que la sentencia dictada es arbitraria, se aparta de los principios
jurídicos vigentes destinados a otorgar mayor firmeza y seriedad a la su-basta
judicial, al anular arbitrariamente una subasta realizada regularmente. Por la
deci-sión recurrida se ha negado ilegítima y arbitrariamente el derecho a
incorporar al patri-monio del recurrente el inmueble adjudicado mediante una
subasta desarrollada en for-ma regular, a la que asistieron múltiples
interesados que pujaron en igualdad de condi-ciones, obteniéndose un precio
razonable a la época de realización para una venta judi-cial como la de autos,
que superó ampliamente la base fijada. Considera que la sentencia prescinde de
prueba decisiva, según la cual el precio ofertado representa el 70,74% del
valor de mercado a la época de la subasta, lo que no permitía calificarlo de
vil. Señala que hace afirmaciones dogmáticas que sólo constituyen un fundamento
aparente, al afirmar que de cualquier forma que se interpreten las pericias
oficiales el precio obteni-do debe ser calificado como vil. En efecto, el inmueble
fue adquirido por la recurrente el día 14 de febrero de 2001, antes de la
crisis del 2001/2002 y antes del reacomodamiento del precio de los inmuebles a
las nuevas pautas económicas que sobrevinieron a esa cri-sis. En cambio la
pericia que tasa el bien data del 16 de agosto de 2006, sin hacer nin-guna
alusión al precio a la época en la que se ha ofertado. Los campos aumentaron en
dólares en una proporción mayor al 100%, hecho público y notorio y que el
pronuncia-miento parece ignorar. El valor a la época de la subasta está lejos
de ser irrisorio, vil o desproporcionado. Es un valor obtenido mediante puja y
muy superior a la base fijada, además, aceptando el valor propuesto por la
Pericia rendida en la Cámara, que su parte ha impugnado con fundadas razones,
el valor del 50% del inmueble pudo estar alrededor de los U$S 500.000 y el
precio pagado en subasta cubriría casi el 20%. La tasación peri-cial para el
total del inmueble al 2006 asciende a $ 7.200.000, o sea un valor aproximado de
U$S 2.322.580. Teniendo en cuenta que el valor de mercado de los inmuebles
ascen-dió el 112%, el valor del total del inmueble antes del aumento era de U$S
1.095.056. Consecuentemente, el 50% indiviso objeto de la subasta valía en el
mercado aproxima-damente U$S 547.778 y los adquirentes ofertaron U$S 100.000.
En esa hipótesis, el valor ofertado sería del 18.27% y ha superado seis veces
la base. Asimismo, si como sostuvo la sindicatura al incorporar la nueva prueba
en el año 2005, el 50% del inmueble valía $ 1.006.000 y ya se había
experimentado un aumento sustancial en el valor de los inmuebles, el precio
ofertado ascendía al 70,74%. En efecto, si se realiza la misma com-paración a
moneda constante, el precio del 50% del inmueble al 2005 ascendía a U$S
300.000. Y teniendo en cuenta la variación del 112% en los precios de los
inmuebles se concluye que el valor al momento de la subasta ascendía a U$S
141.509, por lo que el precio de cien mil dólares representaba el 70,74%.
Agrega además que la Cámara invo-ca precedentes jurisprudenciales en apoyo a la
solución que brinda que no resultan apli-cables por tratarse de casos que no
guardan analogía con el ocurrente. Manifiesta que la sentencia es
autocontradictoria, por cuanto la diferencia de valores es enorme (entre $
1.006.000 para el 50% del inmueble, contra $ 7.200.000 para la totalidad).
Finalmente, considera que la sentencia desconoce el principio de la realidad
económica.
III.- ACLARACIÓN INICIAL:
EL PLAZO PARA INTERPONER EL RE-CURSO.
Considero oportuno
realizar una aclaración respecto al dictamen del Procurador General del
Tribunal, que rola a fs. 247/248, conforme al cual, el recurso en trato ha sido
deducido en forma extemporánea, por cuanto, la aclaratoria planteada en contra
de la sentencia de segunda instancia se refirió exclusivamente a la imposición
en costas.
Originariamente, esta
Sala sostuvo que la aclaratoria suspendía el plazo para la interposición de los
recursos extraordinarios, sin distinguir según que la misma fuera o no acogida,
ni a qué temas se encuentre referida. No obstante, desde fines del mes de
agosto del año 2007, tal criterio fue radicalmente modificado por el siguiente:
"El plazo para deducir los recursos extraordinarios previstos por el art.
145 del CPC debe compu-tarse desde la notificación del auto que resuelve el
recurso de aclaratoria, salvo que por razones de orden estrictamente formal, el
recurso de aclaratoria resultare finalmente manifiestamente improcedente (como
cuando se deduce fuera de término, se carece de personería, o se articula por quien
no es parte en el proceso), o que el recurso extra-ordinario verse sobre la
cuestión principal y, en cambio, la aclaratoria se haya referido exclusivamente
a temas accesorios (como costas u honorarios), casos en los que el plazo se
computa desde la decisión originaria, como si la aclaratoria no hubiese sido
interpues-ta" (autos n° 88.655 SURA AGUSTÍN, LS 380-210).
El recurso en trato, ha
sido interpuesto en mayo del año 2007, es decir, mientras se encontraba vigente
el criterio antiguo, por lo que no puede resultarle aplicable al recu-rrente el
cambio jurisprudencial producido con posterioridad al inicio de su reclamo.
Asimismo, si bien es
cierto que los miembros de la Sala II ya sostenían desde siempre el criterio
actual de este Cuerpo, la integración de los Sres. Ministros de la Sala II que
deben sentenciar esta causa, se debe a cuestiones accidentales como son las
recu-saciones planteadas, que no podían ser previstas o consideradas por el
recurrente al in-terponer sus recursos.
Aclarado lo expuesto, corresponde
entonces adentrarnos en la solución del recur-so en trato.
IV.- SOLUCIÓN AL CASO.
Tiene dicho este Tribunal
que, "la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la
existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido,
con-sistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios,
apartamiento palma-rio de las circunstancias del proceso, omisión de
consideración de hechos o pruebas de-cisivas o carencia absoluta de
fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.) (L.S. 223-176).
"La arbitrariedad
también existe en los casos de análisis erróneo (cuando el error es
inexcusable) ilógico o inequitativo del material fáctico. La omisión o
merituación torcida de prueba decisiva, relevante, esencial y conducente para
la adecuada solución del litigio, hace que el fallo no sea una derivación
razonada de lo alegado y probado en la causa, agraviando el art. 18 de la
Constitución Nacional" (L.S. 238-392).
"No puede
confundirse arbitrio y arbitrariedad. El arbitrio es razonable, fundado y
permite el contralor del superior. La arbitrariedad es el reino de lo absurdo,
ilógico, caprichoso y es lo que la doctrina de la Corte ha pretendido evitar,
al admitir esta causa genérica de defectos en la forma de las sentencias que
dictan los jueces" (LS 240-8).
El recurso de
inconstitucionalidad tiene carácter excepcional, por ello, las causa-les se
interpretan restrictivamente, evitando que la Corte se convierta en una tercera
ins-tancia ordinaria, contraviniendo todo el sistema recursivo (L.S. 223-176).
Ahora bien, debe
distinguirse los supuestos de discrepancia valorativa de aque-llas causales de
inconstitucionalidad definidas como omisión de prueba decisiva o valo-ración
arbitraria de la misma, y en este sentido se ha resuelto que "la simple
discrepancia valorativa no alcanza para sustentar un recurso extraordinario de
inconstitucionalidad. El juez es soberano para decidir y definir cuáles
elementos de juicio apoyan la decisión, no está obligado a considerar todos los
rendidos, sino sólo los elementales para fundar apropiadamente la decisión,
según el principio de la sana crítica racional y el juego de las libres
convicciones. Sólo le está vedado apoyarse en las íntimas convicciones. Existe
omisión de prueba decisiva, cuando se ha ignorado, olvidado o preterido un
medio de prueba y que ese olvido o no consideración tenga tal entidad, que de
haberlo evaluado, la decisión hubiese sido sustancialmente diferente en la
solución del conflicto. Por el contrario, no existiendo tal decisividad, la
decisión judicial opera en el marco de la se-lección de medios probatorios que
le está permitido tomar en cuenta u omitir, siempre de acuerdo con un sistema
de libres convicciones. Valoración arbitraria significa evaluar la prueba con
ilogicidad, en contra de la experiencia o del sentido común. Arbitrariedad es
absurdidad, contraria a la razón, desprovisto de elementos objetivos y apoyado
sólo en la voluntad de los jueces" (L.S. 302-445).
En conclusión, la tacha
de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del
recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba
efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la
impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su
pertinencia para alterar la decisión de la causa (LS 226-440).
Teniendo en cuenta lo
expuesto, de las constancias objetivas de la causa y de los límites de la
expresión de agravios deducida ante esta Sede, la única cuestión a dilucidar es
si resulta arbitraria, con el alcance antes señalado, una sentencia que anula
una subas-ta por considerar que el precio obtenido en ella es irrisorio o vil.
Para el análisis, deben tenerse en cuenta los siguientes datos que surgen de lo
actuado:
a) En el año 2001 se
realiza la subasta del 50% indiviso de un inmueble de más de 4.800 hectáreas,
ubicado en Tunuyán;
b) La base de la subasta
era de $ 16.199,05 (50% del 70% del avalúo fiscal);
c) El precio obtenido en
la subasta fue de $100.100;
d) En el informe general
presentado por la Síndico en los autos n° 35.337 (fs. 569) y en los autos n°
34.705 (fs. 604), el valor de dicho inmueble ascendería a $ 1.750.000;
e) Las tasaciones
efectuadas sobre el inmueble en el año 2006 señalan que el valor del mismo es
superior a $ 7.200.000;
f) Tanto los demandados,
como la Síndico designada en los respectivos concur-sos, como el banco que
promovió la subasta, sostienen la vileza del precio obtenido y piden la nulidad
del remate;
g) Por el contrario, los
adquirentes en subasta y la martillera que actuó en ella, consideran que la
misma es válida y que el precio obtenido fue superior al de la base.
Corresponde entonces
analizar si la sentencia que ha declarado la nulidad del remate, ha omitido o
interpretado erróneamente prueba decisiva, o si resulta carente de fundamentos
o sustentos lógicos que ameriten su invalidez por arbitrariedad. Y, tal co-mo
adelanté, la cuestión a resolver sólo se limita a determinar si la Cámara ha
incurrido en arbitrariedad al considerar que el precio obtenido en la subasta
puede ser calificado de vil; ello por cuanto ninguna queja existe respecto a
los efectos de la presentación en quiebra de los demandados a pocas horas de la
subasta y debidamente puesta en cono-cimiento del juez actuante, quien en ese
momento confunde la naturaleza del proceso (meramente ejecutivo, con un
acreedor quirografario), con una ejecución hipotecaria especial.
Teniendo en cuenta lo
expuesto, y conforme surge de la prueba rendida en la causa, entiendo que la
sentencia impugnada no adolece del vicio imputado. Ello así en razón de que los
razonamientos del pronunciante no se muestran como apartados de las constancias
objetivas de la causa, no contrarían las reglas de la lógica, ni se apoyan en
consideraciones dogmáticas o carentes de razonabilidad como lo exige la excepcionali-dad
del remedio intentado.
En efecto, los
recurrentes dejan incólumes los fundamentos esenciales de la reso-lución
recurrida, lo que obsta a la procedencia de la queja en trámite.
La Cámara, luego de haber
ordenado la producción de la prueba que estimó ne-cesaria e imprescindible,
decidió que el precio obtenido en la subasta debe ser calificado como
"vil".
Para llegar a tal
conclusión, tuvo en cuenta que las pericias rendidas han tasado el inmueble en
cuestión en una suma cercana a los $ 7.200.000 o más aún. En forma detallada y
minuciosa, ha tenido en cuenta las características del terreno, descripto en los
informes específicos, concretamente, que se encuentra ubicado sobre la ruta
provincial n° 94, con frente de 4,8 kms. sobre la misma y una distancia de 34
kms. de la Ciudad de Tunuyán; que existen 500 hectáreas de superficie
cultivable en las cuales hay 62 hectá-reas de manzanos y 30 de nogales; que se
pueden desarrollar tanto cultivos agrícolas de verano como de invierno, y
también posee áreas de invernada para ganadería; que posee otras 3.000
hectáreas en la zona de montaña, donde crecen pasturas naturales y con aguadas
propias; otras 1500 hectáreas en áreas de planicies con pendientes aptas para
la cría de ganado o pastoreo; los derechos de riego para 51 hectáreas y las
aguas propias que posee el inmueble provenientes de vertientes que se
encuentran ubicadas en distintas partes de la propiedad; que posee energía
eléctrica con red de alta tensión que pasa por frente a la propiedad; que se
encuentra a 1.000 mts. del "Manzano Histórico" que cuenta con
escuela, centro asistencial y puesto policial; la buena calidad de su tierra;
la ausencia de plagas; la disponibilidad de agua y su aprovechamiento
irrestricto sin costo; que una fracción de 50 hectáreas, tiene un valor
turístico actual por su cercanía al "Manzano Histórico", debiendo
considerarse incluso la proyección de loteos en el lugar, entre otras
características que han sido valoradas.
Se advierte, sin lugar a
dudas, que las pruebas rendidas ponen de manifiesto la importancia del inmueble
que ha sido subastado, las valiosas cualidades naturales que posee, las
posibilidades de realizar y explotar en él actividades netamente rentables,
de-biendo incluirse que en él existe una pequeña y antigua Capilla de gran
valor histórico y cultural y, que se encuentra a pocos minutos del
"Manzano Histórico", lo que le añade también importancia turística.
Como dato trascendental, debe tenerse en cuenta la privi-legiada ubicación
territorial del mismo, en la cercanía de propiedades de la calidad de la
Estancia Los árboles, Los Pinares, Salentein, Flichman, Trivento, Santa Carolina,
Lur-ton, Andeluna, entre otras.
Por ello, sin necesidad
de realizar mayores operaciones aritméticas, es válido sostener que adquirir el
50% de dicho inmueble (es decir, casi 2.500 hectáreas), en esa zona, con
vertientes de agua natural y los demás caracteres descriptos precedentemente,
por la módica suma de $ 100.000 (aún cuando hubiesen sido dólares), resulta con
evi-dencia un precio irrisorio y vil.
Entiendo que, las
distintas ecuaciones monetarias que realizan los recurrentes para fundar su
recurso y lo que señalan respecto al aumento en más del 100% del valor de los
inmuebles rurales, no resultan suficientes para demostrar la arbitrariedad de
la sentencia en trato.
Explicaré por qué:
Es cierto, tal como lo
sostienen, que el precio a tener en cuenta para tasar el in-mueble es el del
año 2001 (fecha de la subasta) y no el actual o el del 2006 (fecha de las
pericias). Las pericias rendidas por orden del tribunal de alzada sólo se
refieren al precio actual. Pero existen en la causa otros elementos que también
indican los valores al 2001. En primer lugar, aunque de validez parcial, el
informe que rola a fs. 427/428, valúa el inmueble en $ 2.500.000 (o dólares).
También, cercano a esa época, el informe general de la Sindicatura consideró
que el valor del inmueble era de aproximadamente $ 1.750.000.
De sólo comparar dichos
números, se advierte que pagar por el 50% del inmue-ble, la suma de $100.000,
aún cuando sea en una subasta, resulta por demás alejado no-toriamente de la
realidad económica.
Asimismo, el recurrente,
en su propio perjuicio, reconoce que el precio por él abonado sería del 18,27%
del valor del inmueble. A tal efecto, señala que la tasación pericial para el
total del inmueble al 2006 asciende a $ 7.200.000, o sea un valor aproxi-mado
de U$S 2.322.580. Teniendo en cuenta que el valor de mercado de los inmuebles
ascendió el 112%, el valor del total del inmueble antes del aumento era de U$S
1.095.056. Consecuentemente, el 50% indiviso objeto de la subasta valía en el
mercado aproximadamente U$S 547.778 y los adquirentes ofertaron U$S 100.000,
menos del 20% de su valor.
Dichas ecuaciones, fueron
debidamente consideradas por la Cámara, quien llega a la conclusión que pese a
tales variables (aumento del precio actual, depreciación mo-netaria, etc.), el
precio de subasta es irrisorio y vil, por lo que, la queja vertida por el
recurrente respecto a la omisión de prueba decisiva carece de fundamento.
Del mismo modo, los
recurrentes consideran que el tribunal ha obviado analizar un elemento
decisivo, conforme al cual, el precio por ellos pagado ascendería al 70,74% del
valor del inmueble. Señalan que tal "como sostuvo la sindicatura al
incorporar la nueva prueba en el año 2005, el 50% del inmueble valía $
1.006.000 y ya se había expe-rimentado un aumento sustancial en el valor de los
inmuebles, por lo que, el precio ofer-tado ascendía al 70,74%. En efecto, si se
realiza la misma comparación a moneda cons-tante, el precio del 50% del
inmueble al 2005 ascendía a U$S 300.000. Y teniendo en cuenta la variación del
112% en los precios de los inmuebles se concluye que el valor al momento de la
subasta ascendía a U$S 141.509, por lo que el precio de cien mil dólares
representaba el 70,74%".
El razonamiento efectuado
por los quejosos sería válido si no se tuviese en cuen-ta un dato también
decisivo que surge de la misma prueba que acompañó la Sindicatura a fs.
753/755. Allí, la Sra. Síndico señala que las porciones de terreno compradas
han sufrido una importante disminución de su valor, lo que hace suponer que de
no existir las mismas se hubiera obtenido un valor superior en por lo menos un
70%. Para fundar lo que sostiene, señala que debe tenerse en cuenta que en el
contrato, en la cláusula dé-cimo segunda, las partes pactaron que las partes
indivisas se venden con un alquiler so-bre parte del campo y una ocupación
sobre la parte agrícola en estado litigioso. Además, hay inicio de división de
condominio, es incierta la titularidad del 50% indiviso de los Sres. Cánovas y
resulta dificultosa la administración toda vez que desde los quebrados no se
pueden aportar fondos hacia la misma. Todas esas circunstancias, han influido
certeramente en la fijación del precio de venta de las fracciones.
En consecuencia, el
análisis que efectúa el recurrente en cuanto pretende sujetar-se a dichos
valores para sostener la justeza del precio que ha abonado en la subasta, no
resulta acertado en tanto ha omitido considerar las lógicas disminuciones que
ha sufrido el precio en los contratos aludidos.
De lo expuesto, se
advierte que la Cámara ha valorado toda la prueba que ha sido rendida, más allá
de que el quejoso, o tal vez quien emite este voto, no comparta total-mente
dicha valoración; que no existen razonamientos contradictorios o ilógicos por
cuanto, los jueces de grado, razonan en correcta lógica, y con fundamentos que
guardan relación de sentido con los que se resuelve, para determinar la vileza
del precio obteni-do. La mera discrepancia con la interpretación efectuada por
el tribunal de grado de los elementos objetivos que existen en la causa, no
reviste entidad suficiente que autorice la declaración de nulidad de una
sentencia que se encuentra suficientemente fundada.
Finalmente, no debe
olvidarse que el recurso de Inconstitucionalidad es un re-medio extraordinario,
a fin de que el Superior Tribunal de la Provincia verifique y con-trole que no
se han afectado derechos y garantías constitucionales, en especial las de la
defensa en juicio y el debido proceso legal. Para que se afecte el derecho de
defensa, debe ocurrir cualquiera de los tres supuestos previstos en el art. 150
del CPC y su nota, es decir no haber sido oído, no haber producido la prueba o
haberse desestimado recur-sos procedentes (LS 302-445).
En autos se ha ofrecido y
rendido toda la prueba, y la Cámara ha valorado los medios probatorios que le
resultaron adecuados para formar su convencimiento, según el método de
evaluación consistente en la sana crítica racional y el juego de las libres
con-vicciones, sin que el agraviado haya podido demostrar la existencia de
graves vicios procesales o de razonamiento, que hayan afectado garantías
constitucionales y que hayan invalidado el proceso mismo, por lo que, la tacha
de inconstitucionalidad debe ser rechazada.
En consecuencia y, por
los fundamentos dados, entiendo que no existen elemen-tos que permitan tachar
por arbitrario el decisorio recurrido, por lo que, si mi voto resul-ta
compartido por mis distinguidos colegas de Sala, deberá mantenerse el mismo y
re-chazarse el recurso en examen.
Así voto.
Sobre la misma cuestión
el Dr. BÖHM, adhiere al voto que antecede.-
A LA SEGUNDA CUESTIÓN, EL
DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:
Atento el resultado
arribado en la cuestión anterior, corresponde rechazar el re-curso de
Inconstitucionalidad interpuesto y, en consecuencia, confirmar la resolución
dictada a fs. 1056/1071 vta. de los autos n° 37.231/6.611, caratulados: BANCO
DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL
CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIP. por la Quinta Cámara de Apelaciones de la
Primera Circunscripción Judicial.
Así voto.
Sobre la misma cuestión
el Dr. BÖHM, adhiere al voto que antecede.-
A LA TERCERA CUESTIÓN, EL
DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:
Atento lo resuelto en las
cuestiones anteriores, las costas ante esta Sede deben ser impuestas al recurrente
vencido (arts. 36 y 148 CPC).
Así voto.
Sobre la misma cuestión
el Dr. BÖHM, adhiere al voto que antecede.-
Con lo que terminó el
acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continua-ción se inserta:
S E N T E N C I A :
Mendoza, 16 de octubre de
2.008.-
Y VISTOS:
Por el mérito que resulta
del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia,
fallando en definitiva,
RESUELVE:
I.- Rechazar el recurso
de Inconstitucionalidad interpuesto y, en consecuencia, confirmar la resolución
dictada a fs. 1056/1071 vta. de los autos n° 37.231/6.611, caratu-lados: BANCO
DE GALICIA Y BS. AS. C/ GABRIEL CANOVAS E HS. SAIC Y OTS. EN J: 35.537 GABRIEL
CANOVAS P/ CONC. PREV. P/ EJEC. HIP. por la Quinta Cámara de Apelaciones de la
Primera Circunscripción Judicial.
II.- Imponer las costas
al recurrente vencido.
III.- Regular los
honorarios profesionales de la siguiente manera: Dr. Dardo J. CALDERÓN, en la
suma de pesos OCHO MIL ($ 8.000); Síndico Contadora Concep-ción Sonia
SETTEMBRE, en la suma de pesos CUATRO MIL ($ 4.000); Dr. Claudio CABALLERO, en
la suma de pesos CINCO MIL DOSCIENTOS ($ 5.200); Dr. Nor-berto MAURES, en la
suma de pesos CUATRO MIL ($ 4.000); Dr. Federico SARCI-NELLA, en la suma de
pesos CUATRO MIL ($ 4.000) y Dr. Gabriel LLANO, en la suma de pesos UN MIL
DOSCIENTOS ($ 1.200). (arts. 10, 13 y 31 Ley 3641 y art. 265 LCQ).
IV. Dar a la suma de
pesos CIENTO SETENTA ($ 170), de la que da cuenta la boleta de depósito obrante
a fs. 1, el destino previsto por el artículo 47 inc. IV del C.P.C.
Notifíquese.
eo
CONSTANCIA: Que la
presente resolución no es suscripta por el Dr. Pedro J. LLO-RENTE, por
encontrarse en uso de licencia (art. 88 ap. III del C.P.C.). Secretaría, 16 de
octubre de 2.008.-
